Mar 24

Co oznacza dla rynku najmu projekt ustawy o społecznych agencjach najmu (SAN)?

W Gazecie Parkiet ukazał się artykuł red. Adama Roguskiego o projekcie nowej ustawy o społecznych agencjach najmu (SAN). Idea opiera się na tym, że gminy podnajmowałyby lokale od prywatnych właścicieli (na poziomie 20% poniżej czynszu rynkowego) i wynajmowały osobom o niskich i średnich zarobkach. Natalia Muturi – prezeska Mzuri została poproszona o stanowisko w temacie. Poniżej zapoznacie się z jej opinią.

Gminy nie są specjalistami zarządzania najmem.

“Pomysł wykorzystania istniejącej infrastruktury technicznej do wprowadzenia systemu wspierania osób o niskich i średnich zarobkach jest bardzo dobry. Utrzymywanie zasobów mieszkaniowych przez gminy jest nieefektywne ze względu na rozbudowane procesy administracyjne, ograniczony budżet nie pozwalający na budowę i dostosowanie do najmu wystarczającej liczby mieszkań lub uniemożliwiające utrzymanie ich w dobrym stanie, co powoduje niechęć najemców do płacenia czynszu, a to z kolei powiększa dziurę finansową i błędne koło się zamyka. Dodatkowym problemem jest brak doświadczenia w efektywnym zarządzaniu najmem np. problemy z windykowaniem należności czynszowych co dalej może powiększać deficyty budżetowe gmin. Tak to niestety działało dotychczas i to nie tylko w obecnej Polsce czy w PRL-u, ale też w krajach Zachodniej Europy.

Tworzenie kolejnego pośrednika najmu jest nieopłacalne

Jednak tworzenie kolejnego pośrednika w wynajmie mieszkań takiego jak społeczna agencja najmu (SAN) jest moim zdaniem nieopłacalne i tworzy dodatkowe koszty administracyjne. Istnieje już dobrze funkcjonujący rynek najmu mieszkań – po co tworzyć fundacje, stowarzyszenia czy inne podmioty nie dysponujące doświadczeniem w najmie jako nowy pośrednik?

Proponowane przez ustawę korzyści są iluzoryczne

Dodatkowo, proponowane przez ustawę o SAN korzyści są dla mnie dyskusyjne. Gwarancja czynszu na poziomie 20% poniżej rynkowego to iluzoryczna korzyść. W praktyce, dysponując baza ok 7000 mieszkań na wynajem udaje nam się osiągać ściągalność czynszu na poziomie 99,9%, a pustostany średnio wynoszą ok 5% (20%-owa zniżkę można porównać do tego, że w 5-letnim okresie mieszkanie stoi puste przez rok). Ulgi o których mowa w ustawie nie są wystarczająco atrakcyjne dla właścicieli mieszkań na wynajem – np. bezpośredni wynajem lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe jest przedmiotowo zwolniony z VAT. Wynajem mieszkania agencji, która zwalnia z podatku VAT jest więc rozwiązywaniem nieistniejącego obecnie problemu.

Są lepsze rozwiązania

Dużo lepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie nieskomplikowanego systemu dopłat do wynajmu mieszkań dla osób w trudnej sytuacji materialnej. Dla zwiększenia poczucia bezpieczeństwa właścicieli mieszkań środki te powinny być wpłacane przez gminy bezpośrednio na konto wynajmującego. Takie rozwiązania istnieją od dziesiątek lat w Wielkiej Brytanii lub w Australii – po co odkrywać Amerykę na nowo i eksperymentować z ryzykownymi (z punktu widzenia efektywności) rozwiązaniami?”