Mar 19

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Jeżeli chciałbyś zostać rentierem i czerpać korzyści z tytułu wynajmu nieruchomości, powinieneś przede wszystkim zadbać o kwestie prawne. Pozwoli to uniknąć wielu nieprzyjemności oraz zabezpieczy Twoje interesy w przypadku, gdyby najemca okazał się niewypłacalny bądź nieuczciwy. Najważniejszym dokumentem będzie w tej sytuacji dobrze przemyślana umowa najmu. Jeśli zastanawiasz się, jak powinna ona być skonstruowana i jakie zapisy warto w niej zawrzeć, skorzystaj z naszego krótkiego poradnika. Zapraszamy do lektury!

Najważniejsze elementy umowy najmu

Przede wszystkim, powinna ona zostać sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze stron. W Internecie możesz znaleźć wiele przykładów umów najmu mieszkania. Możesz też zlecić jej napisanie prawnikowi lub przygotować ją samodzielnie. Pamiętaj, że niezależnie od wersji, na którą się zdecydujesz, taki dokument zawsze powinien zawierać następujące elementy:

  • data oraz miejsce zawarcia umowy;
  • czas jej trwania oraz warunki wypowiedzenia;
  • dane ewidencyjne Twoje oraz najemcy, a więc: imiona i nazwiska każdej ze stron, numery PESEL/NIP, a także serie i numery dowodów tożsamości;
  • szczegółowy opis lokalu, czyli jego stan, wyposażenie oraz metraż. W umowie najmu mieszkania najlepiej jest używać określenia „powierzchnia użytkowa”, podając taką wartość, jaka jest wpisana do księgi wieczystej;
  • wysokość i sposób uiszczania czynszu z dokładnym wyszczególnieniem jego składowych oraz kosztów eksploatacji. Innymi słowy, w umowie najmu powinien znaleźć się zapis o tym, kto płaci za zużycie mediów, wywóz odpadów itp.;
  • prawa i obowiązki każdej ze stron – zwróć szczególną uwagę na kwestię dysponowania Twoim lokalem. W umowie najmu bezwzględnie powinien znaleźć się zapis o zakazie podnajmowania mieszkania osobom trzecim. Warto też jasno określić zakres, w jakim najemca może wprowadzać ewentualne zmiany we wnętrzu;
  • podpisy obu stron.

Dodatkowe zapisy, o jakie warto zadbać

Poza wymienionymi powyżej elementami umowa najmu może, chociaż nie musi zawierać kilka innych składowych. Nie są one obowiązkowe, a mimo to warto o nie zadbać, bo ich brak może prowadzić w przyszłości do nieporozumień. Może się przecież zdarzyć, że wystąpią tzw. sytuacje losowe, a w takim przypadku jasne uregulowanie spornych kwestii na piśmie pozwoli oszczędzić Ci wielu stresujących chwil. Dodatkowymi zapisami, jakie mogą znaleźć się w umowie najmu mieszkania, są:

  • informacje o kaucji: jej wysokość oraz metoda rozliczania;
  • wyszczególnienie ewentualnych dodatkowych opłat, jakie będzie ponosić najemca oraz sprecyzowanie sposobu ich uiszczania;
  • wykaz lokatorów, jacy zgodnie z umową będą użytkować Twoje mieszkanie
  • wykaz załączników, np. protokół zdawczo-odbiorczy oraz zdjęcia, dokumentujące stan lokalu w momencie jego przejęcia przez najemcę;
  • warunki oraz terminy płatności dotyczące bieżących rachunków, z uwzględnieniem dowodów zapłaty.

Pragnąc zagwarantować sobie regularne opłacanie mediów przez najemcę, możesz umieścić w umowie najmu mieszkania specjalną klauzulę, która pozwoli Ci na skuteczne egzekwowanie płatności. Należy w tym celu dodać zapis przyznający Ci prawo do potrącania kwot potrzebnych do pokrycia nieopłaconych rachunków bieżących z zabezpieczenia (kaucji). Warto też zastrzec sobie możliwość obciążenia najemcy odsetkami za każdy dzień zwłoki w płatnościach za media.

Lokal to nie tylko ściany

Zgodnie z art. 681 Kodeksu cywilnego, obowiązek bieżącej konserwacji przedmiotu najmu spoczywa na wynajmującym. Mimo to umowa powinna precyzować wszelkie kwestie, które mogłyby okazać się sporne. Wynajmując mieszkanie, oddajesz przecież do użytku nie tylko samo lokum, ale też jego wyposażenie: meble, instalacje oraz sprzęt AGD. Wszystkie te elementy mogą ulec awarii, czy to wskutek naturalnego zużycia, czy przez niewłaściwą eksploatację. Nawet przy maksimum dobrej woli z obu stron, sytuacja, w której ktoś musi ponieść dodatkowe koszty, może doprowadzić do szeregu nieprzyjemności. Dlatego nieodzownym elementem dobrej umowy najmu mieszkania jest szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, precyzujący stan oraz stopień zużycia wszystkich sprzętów i urządzeń, jakie składają się na wyposażenie Twojego lokalu.

Kolejną ważną kwestią jest możliwość użytkowania przez najemcę pomieszczeń, które nie znajdują się w lokalu, ale pozostają do dyspozycji mieszkających tam osób. Dotyczy to np. piwnicy lub komórki lokatorskiej, ale też suszarni czy wózkowni. Mimo iż nie stanowią one integralnej części mieszkania, możliwość korzystania z nich wiąże się dla Ciebie z dodatkowymi opłatami, a zarazem podnosi atrakcyjność lokalu w oczach lokatorów. Dlatego też umowa najmu powinna precyzować, czy piwnica bądź komórka jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania i oddanym do użytku wynajmującego, czy też może on korzystać z niej na zasadach powierzchni współdzielonej.

Warunki wypowiedzenia

Co do zasady umowa najmu mieszania nie zawiera zapisów dotyczących jej rozwiązania, dlatego stosuje się tu przepisy Kodeksu cywilnego. Przewiduje on różne terminy wypowiedzenia w zależności od ustaleń, jakich dokonały obie strony:

  • w przypadku czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć nie później, niż trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału;
  • jeżeli czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, wypowiedzenie może nastąpić 30 dni naprzód, o ile zostanie zgłoszone pod koniec miesiąca kalendarzowego;
  • przy czynszach płatnych w odstępach krótszych niż miesiąc, wypowiedzenie może nastąpić trzy dni naprzód, a przy płatnych codziennie – jeden dzień naprzód.

Warto pamiętać, że w każdym z wymienionych przypadków najemca musi powiadomić właściciela mieszkania o zamiarze rozwiązania umowy w formie pisemnej. Aby wypowiedzenie to miało moc prawną, musi mieć status pisma doręczonego.

Podsumowanie

Jak widzisz, umowa najmu mieszkania to dość obszerny dokument, precyzujący szereg różnorodnych zagadnień. Być może wydaje Ci się, że niektóre z nich są zbędne bądź oczywiste, jednak warto mieć na uwadze, że w przypadku jakiegokolwiek nieporozumienia z najemcą, wszystkie te kwestie okażą się nagle niezmiernie istotne. Im więcej czasu oraz uwagi poświęcisz na sporządzenie umowy najmu, tym większą zyskasz pewność, że każda ze stron będzie czuła się bezpiecznie i komfortowo, znając dokładnie swoje prawa oraz obowiązki.