Lip 20

Czy inwestowanie w nieruchomości wszędzie jest tak samo opłacalne?

Średnia cena metra kwadratowego kawalerki w Warszawie waha się pomiędzy 8 tys. a 8,5 tys. zł. W Krakowie, drugim co do wielkości mieście w Polsce, zapłacimy o tysiąc złotych mniej. W niewiele mniejszej od Krakowa Łodzi cena na rynku wtórnym spada już do 4 tys. zł/m2. Oznacza to, że mieszkanie w Łodzi można kupić za mniej więcej połowę budżetu niezbędnego do podobnej inwestycji w Warszawie, a przecież w innych miastach nieruchomości potrafią być jeszcze tańsze. Łatwo sobie wyobrazić, że liczby te przekładają się na różne rentowności z inwestycji w mieszkania i na wynajem. Z naszych danych wynika, że średnie zwroty z inwestycji w poszczególnych miastach Polski mogą różnić się nawet o 30%. Jak wykorzystać potencjał lokalnych rynków?

Podejmując decyzję o kupnie nieruchomości na wynajem musimy przede wszystkim mieć świadomość, jakie lokale pozwolą nam osiągnąć największe przychody. Podziemny parking i przestronny balkon na pewno są atutami mieszkania, zwykle podnoszą jednak cenę jaką musimy zapłacić jako nabywcy, a niekoniecznie przekonają przyszłych najemców by płacili co miesiąc dodatkowe 200 złotych czynszu. Podobnie wygląda sytuacja z wyborem lokalizacji naszej inwestycji – powinniśmy się kierować tutaj przede wszystkim matematyką i realnymi wyliczeniami dotyczącemu przyszłych zysków. Wielu inwestorów szuka okazji w okolicy którą lubi, lub po prostu tam, gdzie mieszkają. Mzuri kupiło dla swoich inwestorów już blisko 1000 mieszkań w dwudziestu miastach Polski, co pozwala nam dokonywać porównań i upoważnia do wyciągania wniosku, że w różnych miastach wyniki finansowe inwestycji w nieruchomości będą się wyraźnie różnić. Mając to na uwadze, warto zastanowić się, czy kupowanie mieszkań w swoim rodzimym mieście na pewno jest optymalnym rozwiązaniem.

Jeśli postrzegamy naszą nieruchomość przede wszystkim jako produkt inwestycyjny, powinniśmy oceniać ją w pierwszej kolejności według kryteriów finansowych. Inwestycja w obcym mieście dla wielu osób jest poważną barierą, jednak przy obecnych możliwościach wydaje się, że obawy te mają niewiele wspólnego z ryzykiem biznesowym. Rozpoznanie rynku i dobra organizacja najmu sprawią, że inwestycja na drugim krańcu Polski nie będzie trudniejsza, czy bardziej ryzykowna od zakupów w mieście, które dobrze znamy. Dzięki temu decyzja o lokalizacji kupowanych przez nas mieszkań może być bardziej świadoma i dopasowana do naszej strategii inwestycyjnej, a zarobki wyższe, niż gdybyśmy musieli ograniczyć swoje działania do rynku lokalnego.

Naturalnie poza rentownością, warto uwzględniać także zmianę wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej. Tutaj opinie inwestorów i analityków są jednak podzielone: niektórzy podkreślają, że większe i droższe lokalizacje dają większe bezpieczeństwo inwestycji, inni słusznie zwracają uwagę, że w najpopularniejszych i najdroższych miastach istnieje większe ryzyko przeszacowania rynkowych cen i mniejsza szansa na dalsze wyraźne wzrosty. W ciągu czterech lat ceny nieruchomości w Gdańsku na rynku pierwotnym skoczyły o 28% (22% na rynku wtórnym) doganiając tym samym Kraków i wyprzedzając Wrocław i Poznań. Czy można powiedzieć, że kupno mieszkania w Gdańsku jest dziś lepszą inwestycją niż cztery lata temu? Wydaje się, że nie. Pomimo wielu prognoz i analiz, w dłuższej perspektywie nigdy nie będziemy mieć pewności, jak dokładnie zmieniać się będą ceny w poszczególnych miastach, dlatego też przy decyzji o kupnie mieszkania na wynajem określenie rentowności mieszkania może okazać się czynnikiem pewniejszym i ważniejszym.

*Przy opracowaniu opierałem się na danych NBP zawartych w raporcie „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – IV kwartał 2017” oraz danych Mzuri.

wszystkie wpisy