Maj 10

Czy luksusowe mieszkanie na wynajem da nam wyższy zwrot?

Zazwyczaj, wyborem Inwestorów kupujących pierwsze mieszkanie na wynajem jest wyższy standard i nie chodzi tu tylko o mieszkanie, ale i  budynek oraz całe wykończenie. Często pojawia się przeświadczenie, że piękna elewacja budynku, prestiżowe lobby, atrakcyjny układ mieszkania (balkon, garderoba, druga łazienka), a zwłaszcza luksusowe materiały wykończeniowe, meble oraz sprzęty AGD przyniosą wysoką rentowność wynajmu mieszkań.

Faktem niestety jest, że rynek nie płaci proporcjonalnie więcej za wyższy standard. Ludzie kupują oczami – telefon, samochód, ale też mieszkanie na wynajem. Przykładowo drogie telefony, które bardziej niż swoją funkcjonalnością, zachwycają całą otoczką marketingową. Tak samo większość Polaków jeździ nie drogimi samochodami marki Audi, tylko bardzo technicznie zbliżonymi do nich Škodami, które są odpowiednio tańsze. Pierwszą klasą na pewno przyjemniej się lata, ale to Ryanair najwięcej zarabia. Czy warto więc przepłacać?

Wysoki standard budynku a wynajem mieszkania

Czy budynek ma znaczenie przy wycenie mieszkania? Nie tylko wycenie, ale całym procesie najmu. Różnica w cenach mieszkań w luksusowych budynkach w centrum miast a tych standardowych jest ogromna. Pytanie czy wynajem mieszkania w takim budynku jest prosty? Niekoniecznie. Opłata za wynajem musiałaby być wyjątkowo wysoka, a do tego dochodzi jeszcze czynsz. Liczba Polaków mogących sobie pozwolić na takie mieszkanie na wynajem jest niewielka – a większość z nich dzięki zasobnym kieszeniom prędzej taki apartament sama by nabyła, niż wynajmowała.

Funkcjonalność a mieszkanie do wynajęcia

Po drugie, zwróćmy uwagę na funkcjonalność lokali. Mowa tutaj o mieszkaniach deweloperskich, gdzie można wybrać odpowiedni układ mieszkania. Poza tym do wyboru są miejsca postojowe (często dwa), do tego balkony, czy schowki. Problem w tym, że takie kosztowne dodatki nie znajdują istotnego odzwierciedlenia w uzyskiwanym czynszu najmu, który ma wpływ na rentowność najmu

Czy design mieszkania podnosi rentowność najmu?

Po trzecie – wykończenie i wyposażenie. Dobór płytek, podłóg, farb, lamp, pralek, lodówek oraz innych sprzętów. Wybór często jest tak szeroki i atrakcyjny, że z łatwością można wybrać duże droższe artykuły, zamiast tańszych  polskich odpowiedników. W końcu ważne, aby wszystko wyglądało luksusowo. Nie inaczej jest z wykańczaniem, jeśli mamy mieszkanie do wynajęcia. Nie potrzeba marki projektanta i wysokiej ceny, żeby płytki były wizualnie atrakcyjne – wystarczy zrobić odpowiedni research, by znaleźć tańsze odpowiedniki. Nie jest koniecznością robienie mebli na wymiar, żeby wnętrze było atrakcyjne i wysokie jakościowo.

Ponownie, najemca może nie być skory do zapłacenia kilkuset złotych wyższego czynszu za takie luksusy, choć gdy mamy jedno mieszkanie do wynajęcia może to być wykonalne. Gorzej, jeżeli tak drogie wyposażenie ulegnie zniszczeniu, od których się nie ubezpieczyliśmy (OC najemcy, pożar etc.), czy też postanowiliśmy zaoszczędzić na projektancie wnętrz, zdając się na naszą intuicję designerską – często wtedy dobór mebli i elementów wyposażenia nie jest spójny.

Wysoki standard osiągniemy tylko wtedy, jeśli połączymy wszystkie elementy “luksusu”.

Co istotne,  problem z mieszkaniami w podwyższonym standardzie leży w tym, że trudno oczekiwać wysokiego czynszu bez wszystkich powyższych dodatków – brak nawet jednego z nich może przekreślać wyższy, czy też nawet premiowy charakter mieszkania i jeszcze bardziej obniżyć jego wynajmowalność. Na przykład złote klamki nie ułatwią wynajmu, jeżeli sam budynek sprawia wrażenie ruiny i strach do niego wejść – nie ma sensu wówczas przeinwestować, bo i tak najemca z większym budżetem ucieknie przed otoczeniem. A jak wcześniej wyjaśniliśmy, nawet ten wysoki czynsz da mizerną rentowność…