Czy mogę podwyższyć czynsz najmu?

W obecnych czasach jedną z najlepszych inwestycji jest zakup nieruchomości, gdyż ceny, domów i gruntów wciąż idą w górę. Wynajmując mieszkanie najemcom, pewnie nie raz zastanawiałeś się, czy możesz podwyższyć czynsz najmu w trakcie trwania umowy? Sprawdzając ceny apartamentów, łapałeś się za głowę i stwierdziłeś, że zażądałeś zbyt mało za swoje cztery kąty? Jeżeli poszukujesz odpowiedzi na te pytania, to odpowiadamy na nie w poniższym wpisie.

Z czego składają się opłaty za wynajem?

Zacznijmy od wytłumaczenia, czym w ogóle są koszty wynajmu i co się na nie składa. Po pierwsze występują dwa rodzaje czynszu. Jeden płatny właścicielowi mieszkania, a drugi wspólnocie. Czym się od siebie różnią i co się składa na ogólną całość każdego z nich? Spieszymy z odpowiedzią! Pierwszy to po prostu kwota do zapłacenia za wynajem mieszkania, czyli za prawo do korzystania z własności innej osoby. Natomiast drugi rodzaj jest już nieco bardziej złożony i obejmuje kilka, a czasami nawet kilkanaście małych kwot, które są przeznaczane na:

media, najczęściej zryczałtowana kwota (woda, ścieki, prąd, gaz itp.),
abonament – opłata za to, że w budynku jest dostęp do światła, czy też elektryczności (czyli nawet jeżeli nie było Cię w domu cały miesiąc, to Twoje rachunki nie będą zerowe),
podatek od nieruchomości,
wywóz śmieci.

Powyższa lista przedstawia jedynie koszty, na które jako najemca, czy też właściciel nie masz w ogóle wpływu, gdyż są one obowiązkowe i powszechne. Występują również zobowiązania pieniężne, których wysokość najczęściej ustala zarządca budynku i są one przeznaczane między innymi na:

ubezpieczenie (terenu, na którym znajduje się lokal),
wypłaty dla zarządców i pracowników,
sprzątanie budynków i terenu,
drobne naprawy.

Wynika z tego, że czynsz to nie tylko opłaty eksploatacyjne, gdyż składa się na niego sporo elementów.

Kiedy można podwyższyć czynsz najmu?

Skoro już mniej więcej każdy orientuje się, na co są przeznaczane jego pieniądze, to wróćmy do głównego pytania – czy mogę podwyższyć czynsz najmu? Jest to bardzo szeroki temat i często równie dyskusyjny. Postaramy się przedstawić wszystkie opcje i możliwości oraz następstwa podjętych decyzji.

Przede wszystkim, aby w ogóle można było myśleć o podwyżce, to należy wypowiedzieć najemcom dotychczasową umowę. Zgodnie z Ustawą o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, można tego dokonać, ale tylko i wyłącznie na piśmie. W innej formie będzie to nieważne. Należy również zachować okres wypowiedzenia. W przypadku nieustalenia konkretnego terminu przyjmuje się, że będzie to 3 miesiące.

Wypowiedzenie – to trzeba wiedzieć!

Trzeba pamiętać, że informację o chęci rozwiązania umowy należy dostarczyć najemcy przed końcem miesiąca. Dlaczego? Wytłumaczymy to na przykładzie. Przyjmijmy, że domownik dostał wypowiedzenie 28 maja, czyli ma kwartał na wyprowadzkę lub na zaakceptowanie nowej wysokości opłat. W związku z tym przez czerwiec, lipiec i sierpień obowiązuje stara stawka. Od 1 września można wprowadzić zmiany.

A teraz drugi przykład, mniej korzystny dla właściciela mieszkania. Dostarczamy pismo 1 czerwca, czyli czas na wprowadzenie zmian wydłuża się do 4 miesięcy. Zgodnie z prawem powinno się zacząć liczyć termin dopiero od lipca. W tym przypadku nowe stawki mogą obowiązywać dopiero od 1 października, dlatego tak ważne jest, aby wypowiedzenie doręczyć w odpowiednim momencie.

Zakomunikowałeś chęć zmian i co dalej? Samo wypowiedzenie nie gwarantuje, że obecni mieszkańcy będą płacić więcej. Po zapoznaniu się z pismem mają prawo do żądania dostarczenia przez gospodarza uzasadnienia przyczyn podwyższenia opłat. Wynajmujący ma obowiązek odpowiedzieć na żądania lokatorów w terminie 14 dni od dnia powzięcia informacji o ich sprzeciwie, a w przypadku niedotrzymania terminu podwyżka jest nieważna.

Ile maksymalnie może wynieść kwota najmu?

Podniesienie opłat jest uzasadnione tylko wtedy, gdy obecna wysokość nie jest adekwatna do całkowitej ceny mieszkania. Trzeba wiedzieć, że nie można dowolnie podwyższać stawek, ponieważ dokładne informacje o ile można je podnieść, zostały zawarte w przytaczanej powyżej ustawie, a konkretnie w art. 25. Wynika z niego, że „maksymalny czynsz (…) nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzonej lokalu”. Czyli po pomnożeniu wskaźnika średniego kosztu budowy 1 m2 domu (określany przez wojewodów) przez 3%, otrzymujemy wartość za 1m2 mieszkania, którą należy pomnożyć przez metry kwadratowe mieszkania. Otrzymany wynik jest kwotą roczną, dlatego można od razu ją podzielić przez 12 miesięcy, co przedstawi najwyższą możliwą stawkę.

Od powyższej zasady „3%”, istnieją odstępstwa. Można pobierać więcej, niż ona określa. Na przykład, gdy koszty utrzymania domostwa są wyższe niż przychody jego właściciela z tytułu najmu.

Zatem jeżeli zastanawiasz się, czy możesz podwyższyć czynsz najmu, to odpowiadamy – zdecydowanie tak!