Maj 12

Czy pandemia przyspieszy upadek polskich uczelni, a co za tym idzie – wywoła krach na rynku najmu mieszkań?

Czy pandemia przyspieszy upadek polskich uczelni, a co za tym idzie – wywoła krach na rynku najmu mieszkań?

Dnia 12 maja 2021 Uniwersytet Jagielloński obchodzi swoje 657 urodziny. Czy globalizacja oraz pandemia mogą przyśpieszyć upadek UJ jak i wielu innych polskich uczelni? Jak sobie poradzi branża najmu mieszkań bez studentów, przed pandemią mieszkania dla studenta stanowiły nawet 30% rynku najmu? – na te i inne pytania odpowiadają Natalia i Sławek Muturi, absolwenci łącznie 10 uczelni wyższych, członkowie zarządu firmy zarządzającej ok. 7000 mieszkań na wynajem.

Uniwersytet Krakowski jest najstarszą uczelnią w Polsce i jedną z najstarszych w tym regionie Europy. Ufundowany został 12 maja 1364 roku przez króla Kazimierza Wielkiego. Dziś studiuje tam blisko 50 tysięcy studentów. W ciągu ostatnich 657 lat uniwersytet przeżył wiele wojen, kataklizmów, kryzysów gospodarczych, wyniszczających pandemii. XV wiek to jedna z najlepszych faz jego rozwoju. Przyciągał wówczas studentów z całej Europy. Co roku zapisywało się około 200 nowych. Oprócz Polaków studiowali: Rusini, Litwini, Węgrzy, Niemcy, Czesi, Szwajcarzy, Anglicy, Niderlandczycy, Francuzi, Włosi, Hiszpanie, nawet Tatarzy. Cudzoziemcy stanowili wówczas aż 44% ogółu żaków, ale w połowie XVI wieku nadszedł kryzys. Reformacja i podział religijny Europy oraz powstanie wielu nowych uniwersytetów doprowadziło do ustania napływu studentów zagranicznych.

Dziś w Krakowie około 100 tys. mieszkań i pokoi jest przeznaczonych na wynajem. Szacujemy, że ponad 15% z nich stoi pustych – na portalach ogłaszanych jest w sumie kilkanaście tysięcy wolnych mieszkań i pokoi. Ogłoszenia, w których tytule figuruje mieszkanie studenckie czy pokój dla studenta to przeżytek. W dobie pandemicznego lockdown, studenci UJ (oraz wszystkich innych polskich uczelni wyższych) studiują od ponad roku zdalnie. Czy UJ przeżyje ten kataklizm i będzie za 43 lata hucznie obchodził swoje 700-lecie? Szczerze wątpimy.

Uczelnie wyższe to przede wszystkim biznes

Uczelnie wyższe, kiedyś kuźnie przyszłych kadr zarządczych kraju, dziś to przede wszystkim biznes. Najwyraźniej jest to dostrzegalne w takich krajach jak Kenia, gdzie uniwersytety powstają jak grzyby po deszczu. Za kilka tysięcy czesnego sprzedają dyplomy dające ich posiadaczom nadzieję na lepsze życie. Wiodące uczelnie amerykańskie lub brytyjskie już dziś posiadają kampusy, filie w Europie, w Dubaju oraz w dalekiej Azji. Wiele uniwersytetów w USA, Wielkiej Brytanii, Australii skupiło swoje wysiłki marketingowe na … Chinach. Na jednym z uniwersytetów w Sydney z grona 80 tysięcy studentów aż 60 tys. pochodzi z Chin. Chińczycy stali się tak ważnymi klientami, że zaczęli żądać prowadzenia zajęć w języku … mandaryńskim. Natomiast, czy mieszkania dla studenta będą im nadal potrzebne?

Skoro nauczanie wyższe to biznes, to spodziewamy się, że tak jak w setkach innych branż gospodarki, będzie na tym rynku postępowała globalizacja. Globalny zasięg zwiększy przychody i zyski największych uczelni. Będą one mogły rekrutować najlepszych profesorów z całego świata (ponad 80% profesorów alma-mater Sławka Muturi – London Business School – to cudzoziemcy) i płacić im najwyższe stawki. Dzięki szeroko zakrojonym akcjom marketingowym, topowe uczelnie przyciągają studentów z całego świata – już dziś LBS chwali się, że 90% studentów programu MBA to cudzoziemcy.

Nauczanie zdalne daje więcej przestrzeni uczelniom

Do tej pory sporym ograniczeniem międzynarodowej ekspansji najbardziej znanych światowych marek uczelnianych były … mury uczelni. Historyczny budynek London Business School przy Regent’s Park jest relatywnie nieduży. Nawet największa aula ma swoje ograniczenia przestrzenne. Obecnie na uniwersytecie Harvard studiuje zaledwie 24 tyś studentów. Typowy rocznik danego wydziału liczy  maksymalnie 930 studentów. Trudno byłoby na obecnym kampusie wcisnąć dwa lub trzy razy więcej studentów.

Nauczanie zdalne znosi ograniczenia przestrzenne i kadrowe uczelni. Natomiast pandemia pokazała, że może ono być tak samo skuteczne (w produkowaniu dyplomów) jak nauczanie stacjonarne. Jeśli zaniknie nauczanie stacjonarne, to wrota do globalizacji nauczania wyższego staną otworem. Po co ktoś ma studiować na UJ, UW, SGH czy AGH jeśli mógłby zdobyć dyplom Harvardu, Oxfordu, London Business School czy MIT? Studiowałby z komfortu swojego mieszkania w Krakowie, w Warszawie lub w Sieradzu, a na swojej uczelni pojawiałby się raz do roku na sesji egzaminacyjnej. Dzisiejsze aule i audytoria zamieniłyby się na sale egzaminacyjne, w których przez okrągły rok trwałyby, co tydzień, sesje egzaminacyjne różnych kierunków studiów. A tymczasem… Mieszkanie studenckie czy pokój dla studenta zniknęłyby z ogłoszeń nieruchomości na wynajem? Na to pytanie odpowiem w dalszej części artykułu.

Dzięki zwiększeniu liczby studentów przy tych samych kosztach utrzymywania nieruchomości w prestiżowych budynkach w doskonałych lokalizacjach, zyski globalnych uczelni wzrosłyby jeszcze bardziej, powiększając dystans w stosunku do niedofinansowanych uczelni o charakterze narodowym lub wręcz lokalnym. Globalizacja i wynikająca z niej silna presja na polskie uczelnie są według nas nieuchronne.

Wynajmujesz mieszkanie? Możesz spać spokojnie.

Wraz z atrofią UJ, AGH, UW, SGH oraz wielu innych polskich uczelni pojawia się pytanie czy znikną również mieszkania dla studenta na wynajem? Mamy nadzieje, że nie zniknie. Na czym bazujemy owe nadzieje?

Tak jak jednym z praw biznesu jest dążenie do maksymalizacji zysków, tak jednym z praw natury człowieka jest nasza społeczność. Od zarania dziejów jesteśmy zwierzętami stadnymi i tylko dzięki naszemu instynktowi do tworzenia współpracujących ze sobą gromad przeżyliśmy pomimo naszych ewidentnych słabości (brak dużej siły, prędkości, kłów, ostrych pazurów). W przyszłości Polacy będą studiować zdalnie na najlepszych światowych uczelniach (również dzięki rosnącej znajomości języka angielskiego), ale mieszkać będą woleli nie z rodzicami, tylko z innymi studentami. W dużych miastach, gdzie będą mogli łatwo znaleźć pracę, a wieczorami rozrywkę.

Niewykluczone też, że największe globalne uczelnie będą też otwierać (może poprzez fuzje i przejęcia lokalnych uczelni) filie w Warszawie lub w Krakowie. Nieruchomości nad Wisłą są jednak tańsze niż nad Tamizą czy Sekwaną. Taniej będzie im tu zatrudnić nie tylko profesorów, ale przede wszystkim personel pomocniczy – obsługę biurową, sprzątaczy, ochroniarzy, konserwatorów. Dodatkowo, w lokalnych oddziałach łatwiej im będzie kształcić polonistów czy historyczki. Łatwiej i taniej będzie organizować sesje egzaminacyjne, sesje rekrutacyjne, itp. Dzięki lokalnym oddziałom globalne uczelnie będą mogły dawać namiastkę „stacjonarności” i studenckiego życia i atmosfery.

Dodatkowym pocieszeniem jest to, że nawet jakby zniknął segment studentów, to nie zniknie rynek najmu mieszkań. W Krakowie trwał setki lat nim w 1364 w ogóle pojawili się pierwsi … studenci. Pozostaną na rynku najmu osoby opuszczające domy rodzinne, rozpoczynające pracę, cudzoziemcy przyjeżdżający do pracy do Polski. O rynek najmu mieszkań jesteśmy spokojni, a UJ, UW, SGH, AGH i innym polskim uczelniom mocno kibicujemy, by nie przespały przyśpieszającej globalizacji rynku nauczania.