Paź 06

Czym jest okres ochronny najemcy?

Pragnąc porzucić nużącą pracę w korporacji, należy znaleźć alternatywne źródło dochodu, umożliwiające zachowanie aktualnego standardu życia. Bezpieczne, a jednocześnie bardziej atrakcyjne finansowo, niż inwestycja w lokaty czy obligacje. Powyższe warunki spełnia zakup nieruchomości na wynajem. Jednak co się stanie, jeśli trafimy na nieuczciwego najemcę? Czym jest słynny okres ochronny najemcy – i czy może on sprawić, że nie będziemy mogli pozbyć się kłopotliwego lokatora?

Potencjalny kłopot

Osiągnięcie wolności finansowej i uzyskanie stałego dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości pozostaje w zasięgu ręki większości osób pracujących na etacie. Najważniejszą przeszkodą w osiągnięciu tego celu jest lęk. Wynika on z zasłyszanych historii o problematycznych najemcach, co w połączeniu z nieznajomością przepisów może działać odstraszająco. Oczywiście, w większości przypadków nie stwarzają oni większych problemów, jednak nadmiar optymizmu w tej kwestii nie byłby rozsądnym rozwiązaniem. Pragnąc opracować skuteczną strategię inwestycyjną, nie można przecież zakładać, iż wszystko będzie układać się idealnie. Warto więc być przygotowanym na to, czego mogą przysporzyć nieuczciwi, bądź po prostu kłopotliwi lokatorzy.

Podstawową przyczyną trudności może być ustanowiony prawnie okres ochronny najemcy. Wbrew powszechnej opinii nie daje on wynajmującemu prawa do nieograniczonego korzystania z cudzej własności. Dlatego, aby uniknąć nieporozumień i zbędnego stresu, należy poznać dokładnie, co mówi na ten temat polskie prawo. W przeciwnym wypadku zostaniemy skazani na domysły i zamiast cieszyć się wolnością finansową, pozostaniemy za korporacyjnym biurkiem.

Przepisy prawa

Zgodnie z polskim prawem, właściciel nieruchomości nie ma pełnej swobody w zakresie ustalania warunków wynajmu. Z pozoru wydaje się to nielogiczne, a nawet niesprawiedliwe. W rzeczywistości jest zupełnie zrozumiałe. Prawo z definicji powinno bowiem chronić obie strony – a najemca również mógłby trafić na nieuczciwego właściciela nieruchomości.

Istnieją też tak zwane przypadki losowe, w których działający w dobrej wierze najemca znajdzie się niespodziewanie w bardzo trudnym położeniu, np. wskutek wypadku lub ciężkiej choroby. W takiej sytuacji nagłe pozbawienie go dachu nad głową byłoby katastrofalnym zbiegiem okoliczności i mogłoby mieć wręcz tragiczne skutki.

Dlatego też wszelkie kwestie dotyczące umów związanych z wynajmem nieruchomości reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. W tym właśnie dokumencie pada słynne stwierdzenie o okresie ochronnym najemcy, mogące spędzać sen z powiek potencjalnych inwestorów. Warto pamiętać, że Ustawa (niejako wbrew nazwie) określa obowiązki, ale też prawa każdej ze stron: zarówno najemcy, jak i właściciela nieruchomości.

Najczęstsze problemy z najemcami

Jeśli przyjrzymy się statystykom, okaże się, że główną przyczyną eksmisji lokatorów jest niepłacenie czynszu. Na dłuższą metę prowadzi to do wzrostu zadłużenia, a w efekcie do całkowitej utraty płynności finansowej najemcy. Niekoniecznie wynika to ze złej woli wynajmującego. Jednak zawsze godzi w interesy właściciela nieruchomości, który – zgodnie z umową – ma prawo oczekiwać zapłaty za użyczenie swojego lokalu. Nie jest on bezsilny i nie musi czekać biernie, aż najemca wyjdzie z zapaści finansowej i zacznie spłacać swoje należności. Wspomniana wyżej Ustawa szczegółowo wylicza, kiedy właściciel ma prawo rozwiązać umowę, a nawet wnieść do sądu wniosek o eksmisję.

Pośród przyczyn wdrożenia takiej procedury Ustawa wymienia oczywiście zaległości w płaceniu czynszu, ale też bardziej złożone kwestie, w których wynajmujący używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub bez uzgodnienia z właścicielem nieruchomości podnajmuje ją (lub jej część) osobom trzecim.

Kiedy obowiązuje okres ochronny najemcy?

Ustawa stwierdza, że w przypadku braku porozumienia pomiędzy stronami, właściciel nieruchomości ma prawo wytoczyć najemcy powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego oraz nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Eksmitowany na mocy wyroku najemca nie zawsze będzie mieć zapewnione lokum zastępcze, ponieważ zależy to od decyzji sądu. Istnieją sytuacje, w których sąd jest zmuszony przyznać lokatorowi lokum zastępcze.

Dotyczy to:

  • kobiet w ciąży,
  • osób niepełnosprawnych,
  • ubezwłasnowolnionych,
  • małoletnich oraz zamieszkałych wspólnie z nimi opiekunów.

Ponadto nie można eksmitować na bruk osób obłożnie chorych, bezrobotnych oraz emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej.

Poza wymienionymi przypadkami sąd ma prawo wydać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu bez wskazania lokum zastępczego. Wyrok taki nie może jednak być wykonany w okresie ochronnym najemcy, czyli od 1 listopada do 31 marca kolejnego roku włącznie.