Sie 05

Jak kontrolować najemcę?

Znalezienie chętnego na wynajem to nie koniec problemów właściciela nieruchomości. Inwestowanie w tego typu usługi wiąże się także z… kontrolą mieszkania, co wynika głównie z obawy przed nieuczciwym lokatorem albo dewastacją lokalu. W jaki sposób zabezpieczyć się przed takim obrotem spraw? Jak kontrolować najemcę, aby ten fakt nie wywoływał kontrowersji? Rozwiązaniem stosowanym przez właścicieli są odpowiednie zapisy w zawieranej umowie. Jednak pomimo tego, wizyty osoby wynajmującej daną nieruchomość wzbudzają różne emocje. W jaki sposób więc upewniać się, czy mieszkanie lub apartament wykorzystywany są zgodnie z ustaleniami na piśmie?

Z niespodziewaną czy zapowiedzianą wizytą?

Najczęściej kontrolowanie najemcy odbywa się pod pretekstem pobrania opłaty czynszowej w gotówce. Wybierając taki sposób rozliczania się z osobami wynajmującymi mieszkania czy apartamenty regularnie co miesiąc, posiadacz nieruchomości może upewnić się, czy dany lokal jest wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Gdy jednak czynsz regulowany jest bezpośrednio na konto bankowe, wówczas sytuacja się komplikuje. Właściciel – jeśli w ogóle nie zapomina o kontroli najmującego, to wówczas szuka sposobu na to, jak sprawdzić, czy nieruchomość użytkowana jest w odpowiedni sposób. Nie wie, jak ustalić, czy zamieszkują ją taka sama liczba osób, jaka podana została w umowie i jaki jest stan techniczny mieszkania.

Dlatego zamiast wpadać niespodziewanie do najmowanego lokalu, co może być krępujące dla najemcy, budzić nieporozumienia czy wywoływać kłótnie, a także jest niezgodne z prawem, warto jasno ustalić plan wizyt. Mogą one mieć miejsce np. raz w miesiącu, a lokator będzie o nich powiadamiany z odpowiednim wyprzedzeniem np. tydzień wcześniej.

Co i jak można skontrolować?

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym właściciel ma prawo sprawdzić m.in. w jakim stanie technicznym jest mieszkanie, czy nie zmieniło się jego wyposażenie oraz, czy nie jest podnajmowane przez kogoś innego. Wtedy też ma szansę upewnić się, czy wszystkie urządzenia i instalacje (wodociągowa, gazowa, ciepła woda) działają prawidłowo, czy nie wymagają naprawy.

Kontrola może obejmować tylko części wspólne, czyli takie jak:

  • korytarz na klatce schodowej,
  • skrzynkę na listy,
  • przedpokój – np. szafkę na buty,
  • kuchnię – np. czystość kuchenki gazowej/elektrycznej, mikrofalówki, zlewu, kran (czy nie przecieka itd.), kosz na śmieci (czy jest czysty), lodówkę (czy nie ma gnijących rzeczy),
  • łazienkę – np. kran, prysznic (czy nie wymagają odkamienienia), czystość podłogi, armatury, piecyk gazowy (działanie czujnika CO).

Właściciel może jeszcze sprawdzić światła w częściach wspólnych, czy nie trzeba wymienić jakiejś żarówki.
Podczas tych wizyt kontrolnych, które powinny mieć miejsce zawsze w czasie w obecności lokatora, najmujący nie może natomiast przeglądać prywatnych rzeczy najemcy.

Gdy najemca utrudnia wizyty…

Zdarzają się jednak sytuacje, które wymuszają odwiedziny właściciela wynajmowanej nieruchomości, gdy w lokalu nie ma osoby najmującej. Dotyczą one np. awarii, która wymaga szybkiej reakcji, aby nie doszło do pożaru, zalania itd. Wówczas wynajmujący może wejść już tylko w asyście policji czy strażników miejskich (gminnych), aby nie zostać oskarżonym potem o kradzież jakiejś nie swojej rzeczy lub jej zniszczenie. Podobne wymogi odnoszą się do sytuacji, w której lokator odmawia udostępnienia mieszkania. Te wyjątki wynikają z przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zarządzanie najmem – zlecenie kontroli mieszkań i apartamentów

Brak czasu czy inne względy mogą wpływać na to, że właściciel nie będzie miał czasu na kontrolę najemcy. Wówczas rozwiązaniem może być zlecenie zarządzania mieszkaniami czy apartamentami firmie, która się w tym specjalizuje. Powierzona jej bieżąca obsługa najmu oznacza, że nie tylko dopilnuje regularnych wpływów za wynajem, ale także zainterweniuje, kiedy wystąpią jakieś nieprawidłowości. W ramach swoich obowiązków zajmie się niesieniem pomocy lokatorom przy awariach oraz wykonaniem przeglądów okresowych czy remontem. Jeśli jakaś kontrola nie przebiegnie pomyślnie, wówczas niezwłocznie poinformuje najemcę o tym fakcie.

Firma na bieżąco będzie monitorować zmiany w przepisach prawa dotyczące najmu.

W efekcie powierzonego zarządzania najmem może zająć się zakończeniem współpracy z lokatorem. Poinformować go, jak należy przygotować lokal do odbioru i dopilnować, aby został on oddany w takim stanie, w jakim został wynajęty. Specjaliści również rozliczą kaucję oraz wszelkie inne opłaty związane z wynajmem.

Warto więc wziąć pod uwagę, że w momencie, kiedy podpisana zostaje umowa na wynajem mieszkania czy apartamentu, właściciel automatycznie wyzbywa się częściowo władzy nad nim. A jego obowiązkiem jest… nieprzeszkadzanie lokatorowi. Jeśli posiadacz nieruchomości będzie zbyt często, wręcz notorycznie odwiedzał najemcę, wówczas może zostać oskarżony o zakłócenie miru domowego. Aby uniknąć takiej sytuacji, a jednocześnie mieć kontrolę nad wynajmowanym lokalem, warto zastanowić się, czy korzystniejszym rozwiązaniem nie będzie jednak powierzenie zarządzania najmem firmie zewnętrznej.