Jak kupić mieszkanie?

Nabycie własnego lokum jest jedną z najważniejszych decyzji inwestycyjnych, jakie będziesz podejmował w życiu. Zakup mieszkania powinien być dobrze przemyślany, ponieważ skutki wyboru będziesz odczuwał przez wiele lat. Jeśli więc chcesz się dowiedzieć, na które elementy warto zwrócić uwagę – zapraszamy do lektury. Wierzymy, że dzięki naszym poradom nie tylko będziesz miał świadomość, jak kupić mieszkanie, ale też zadbasz o wszelkie aspekty, które sprawią, że będzie to naprawdę udana inwestycja.

Krok po kroku

Nabycie własnej nieruchomości to dla wielu osób spełnienie marzeń. Zanim jednak dojdzie do sfinalizowania transakcji, powinieneś odpowiedzieć sobie na kilka istotnych zagadnień. Najważniejsze kwestie, jakie warto wziąć pod uwagę, to:

• powód, dla którego chcesz kupić mieszkanie;
• określenie najlepszego czasu na dokonanie transakcji;
• lokalizacja i wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym;
• formalności, których musisz dopełnić;
• koszty, które poniesiesz oraz ewentualne zyski, jakie możesz czerpać z tytułu najmu.

Dlaczego chcesz kupić mieszkanie?

To, z pozoru błahe pytanie, może tak naprawdę zawierać sedno sprawy i definiować odpowiedzi na wszystkie pozostałe kwestie. Być może jesteś w komfortowej sytuacji finansowej i pragniesz po prostu sensownie zainwestować zgromadzony na Twoim koncie kapitał. W większości przypadków przyczyny, dla których różne osoby decydują się na kupno mieszkania, bywają jednak zupełnie inne. Do najczęściej wymienianych powodów należą:

• zawarcie małżeństwa;
• powiększenie się rodziny;
• chęć usamodzielnienia się i odseparowania od rodziców;
• zmiana miejsca zamieszkania związana z pracą zawodową lub studiami.

Jak widzisz, większość z opisanych powyżej przyczyn dotyczy sytuacji życiowej. Oznacza to, że zwykle jest sporo czasu, by się przygotować na nadchodzące zmiany, przejrzeć oferty, a także wytypować okres, w którym warto kupić mieszkanie. Powinieneś bowiem pamiętać, że nie bez znaczenia jest to, o jakiej porze roku sfinalizujesz transakcję. Kiedy zatem przypada najlepszy moment?

Idealny czas na kupno mieszkania

Specyfika polskiego klimatu sprawia, że istnieją lepsze i gorsze terminy na nabycie nieruchomości. Weź bowiem pod uwagę, że rzadko zdarza się, by nowy właściciel mógł wprowadzić się tuż po zakupie mieszkania. Zwykle nieruchomość wymaga jeszcze wykończenia, a niekiedy – gruntownego remontu.

Optymalnym terminem na dokonanie transakcji jest wiosna – a więc okres pomiędzy marcem a majem. W tym czasie dni są już coraz dłuższe i względnie ciepłe, a to oznacza, że będziesz miał większe możliwości w zakresie aranżacji i wykończenia Twojego nowego mieszkania. Pamiętaj, że niektóre rzeczy, jak np. wymiana okien, instalacji, czy nawet zwykłe malowanie ścian będą znacznie prostsze do przeprowadzenia przy sprzyjającej aurze. Wysoka temperatura przyspieszy schnięcie materiałów, a komfortowe warunki pracy sprawią, że ekipa uwinie się szybciej ze stawianymi przed nią zadaniami.

Rzecz jasna, pogoda to niejedyny wyznacznik, jaki powinieneś wziąć pod uwagę, planując nabycie nieruchomości. Jeżeli masz zamiar posiłkować się kredytem hipotecznym, równie istotna jest aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym – jeśli widzisz, że stopy procentowe rosną, lepiej będzie przyspieszyć zakup mimo niesprzyjającej pory roku. Zbyt długa zwłoka może sprawić, że warunki, na jakich bank udzieli Ci kredytu, staną się mniej korzystne.

Rynek pierwotny czy wtórny?

To kolejna kwestia, jaką powinieneś rozważyć, jeśli zamierzasz kupić mieszkanie. Warto pamiętać, że każda z tych opcji ma swoje zalety. To, która okaże się lepsza w Twoim przypadku, zależy od kilku czynników, a mianowicie:

• czasu oczekiwania na przeprowadzkę – deweloperzy zwykli sprzedawać „dziurę w ziemi”, więc zanim zamieszkasz w nowym miejscu, minie jeszcze wiele miesięcy;
• funkcjonalności – lokale w starych kamienicach miewają niekorzystny układ pokoi, co jednak rekompensowane jest wysokością pomieszczeń. Często też koszty ogrzewania i opłaty na fundusz remontowy są bardzo wysokie;
• całkowitych kosztów, które poniesiesz – kupując mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości, będziesz musiał uiścić prowizję. W przypadku dewelopera możesz niekiedy negocjować cenę. Pamiętaj też, że prawdopodobnie Twoje nowe mieszkanie będzie wymagało remontu lub wykończenia – zwykle ta druga opcja jest znacznie tańsza, co przemawia za rynkiem pierwotnym;
• lokalizacji – kupując na rynku wtórnym, możesz zamieszkać w samym sercu miasta. Nowe inwestycje z reguły zlokalizowane są na obrzeżach, co wiąże się z koniecznością codziennych dojazdów do centrum.

Formalności związane z zakupem mieszkania

Zanim odbierzesz klucze do Twojego nowego lokum, będziesz musiał skompletować i wypełnić szereg dokumentów. To, ile dokładnie ich będzie, zależy od takich kwestii, jak:

• sposób finansowania zakupu – pamiętaj, że jeśli chcesz wziąć kredyt mieszkaniowy, bank będzie wymagał dostarczenia:
  • dowodów osobistych;
  • dokumentów potwierdzających Twoją zdolność kredytową;
  • wyceny mieszkania;
  • opinii rzeczoznawcy;
  • umowy przedwstępnej z deweloperem lub poprzednim właścicielem;
• sytuacja prawna mieszkania;
• szczegóły umowy z deweloperem;
• wizyta u notariusza;
• rynek – kupując mieszkanie od dewelopera, będziesz musiał dodatkowo dostarczyć do banku:
  • dowód wniesienia wkładu własnego;
  • odpis z księgi wieczystej;
  • wyrys z ewidencji gruntów;
  • wypis z KRS dewelopera;
  • pozwolenie na budowę i użytkowanie nieruchomości.

Pamiętaj też, że w niektórych przypadkach może się zdarzyć, że bank zażąda od Ciebie innych, dodatkowych dokumentów.

Co warto sprawdzić, zanim kupisz mieszkanie?

Pragnąc ustrzec się przed nieuczciwym sprzedawcą lub deweloperem, należy sprawdzić go na własną rękę. Nie zajmie Ci to wiele czasu, a dzięki temu zyskasz pewność, że transakcja przebiegnie pomyślnie, a Ty staniesz się dumnym posiadaczem mieszkania, a nie ofiarą naciągacza. Zanim dojdzie do zakupu, powinieneś skontrolować:

• księgę wieczystą – możesz ją sprawdzić online, jeżeli tylko znasz jej numer. Najważniejsze z Twojego punktu widzenia są działy:
  • II – znajdziesz tam zapisy o obecnym właścicielu budynku oraz gruntu;
  • III – dotyczący ograniczeń praw związanych z nieruchomością;
  • IV – hipoteki obciążające mieszkanie;
• sytuację dewelopera – Twoją czujność powinny wzbudzić wszelkie zaległości w opłatach urzędowych i wypłatach dla pracowników. Warto też obejrzeć inne nieruchomości wybudowane ostatnio przez tę firmę oraz poczytać opinie na forach internetowych;
• ubezpieczenie – w nowych lokalach jest ono szczególnie przydatne, gdy doszło do błędów konstrukcyjnych lub prace budowlane zostały wykonane nieprawidłowo. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego wzrasta z kolei możliwość awarii, zalania przez sąsiada itp.

Mieszkanie jako inwestycja?

Warto pamiętać, że nieruchomość może stanowić doskonałą lokatę kapitału, a nawet źródło dochodu pasywnego. Wedle szacunków, stopa zwrotu z inwestycji może sięgnąć 10 proc., a więc nieporównywalnie więcej, niż oferują lokaty bankowe. Oczywiście, jest to wersja optymistyczna. Pragnąc precyzyjnie wyliczyć przyszłe zyski, musisz określić miesięczną kwotę, jaką będziesz czerpać z wynajmu Twojego mieszkania. Jeśli masz zamiar kupić je na kredyt, powinieneś zastanowić się, czy przyszły lokator zapłaci Ci sumę porównywalną z ratą, jaką musisz odprowadzić do banku. Pamiętaj też, że istnieją koszty, w których najemca z całą pewnością nie będzie partycypować. Należą do nich:

• zakup nieruchomości;
• nabycie wyposażenia i ewentualnego remontu;
• nakłady na fundusz remontowy i bieżącą konserwację lokalu.

Dopiero kiedy weźmiesz pod uwagę wszystkie powyższe zmienne, będziesz mógł oszacować rzeczywistą stopę zwrotu. Jeśli będzie ona na tyle wysoka, że kupno mieszkania zwróci się w czasie 5-6 lat, można uznać, że będzie to trafiona inwestycja.

Podsumowanie

Nie da się ukryć, iż zagadnień, o które musisz się zatroszczyć przed nabyciem mieszkania, jest całkiem sporo. Mimo to nie warto iść na skróty – pamiętaj, że kupienie nieruchomości to poważna decyzja, dlatego pośpiech nie jest tu wskazany. Mamy nadzieję, że dzięki naszym poradom będzie Ci łatwiej rozplanować zadania, oszacować koszty i dopełnić formalności, a przede wszystkim — znaleźć mieszkanie, które spełni Twoje oczekiwania.