Sie 05

Jak skutecznie windykować najemcę?

W wynajem mieszkania czy apartamentu wpisane jest ryzyko, że można trafić na niewypłacalnego najemcę. Problemy z płatnością czynszu mogą wyjść już po kilku miesiącach wynajmowania lub po dłuższym okresie. Jednak im szybsza będzie reakcja właściciela nieruchomości, tym większa szansa, że zaległości nie będą zbyt duże, a należne kwoty uda się ściągnąć. Jak skutecznie windykować najemcę? Można to załatwić na kilka sposobów.

Załatwmy sprawę polubownie

Zacząć można od windykacji polubownej. Dzieli się ją na zalaną i bezpośrednią. Pierwsza z nich zaczyna się od rozmów telefonicznych z nierzetelnym najemcą. Przy ich prowadzeniu przyda się wcześniejsze przygotowaniu. Ustalenie pewnego schematu pozwoli trzymać się merytorycznego charakteru dialogu. Dłużnik po takiej rozmowie przede wszystkim powinien mieć świadomość, co go czeka, jeśli nie ureguluje należności. Poinformowanie o skutkach prawnych (wpis do rejestru dłużników, problemy z uzyskaniem kredytu itd.) powinno skłonić go do przemyślenia. Ponadto ważne jest, aby najemca wiedział, jaki konkretnie ma czas na spłatę zadłużenia, jaka będzie wysokość raty (jeśli właściciel zgodzi się na taki wariant) i w jakiej formie płacona.

Można jeszcze spróbować windykacji bezpośredniej, czyli osobistego spotkania z dłużnikiem oraz podjęcia próby mediacji. To również okoliczności, w jakich ustala się sposób spłaty zaległości czynszowych.

Jeżeli i taka rozmowa nie pomoże, pozostaje wysłanie wezwania do zapłaty za osobistym potwierdzeniem odbioru. Zgodnie z prawem, umożliwia ono wszczęcie postępowania windykacyjnego już na poziomie sądowym. Nawet jeśli dłużnik nie odbierze listu, właściciel ma niepodważalny dowód na to, że poinformowali najemcę o jego zadłużeniu w sposób prawidłowy.

Sądowe rozstrzygnięcie

Jeśli próby polubownego załatwienia sprawy nie przyniosą rezultatu, a do zadłużonego najemcy trafiło ostatnie pismo w sprawie uregulowania długu, można skierować sprawę do sądu. Przed złożeniem pozwu trzeba sprawdzić, czy roszczenie czynszowe nie jest jeszcze ważne w świetle prawa. Ponieważ czynsz najmu jest świadczeniem okresowym, to czas na upomnienie się o jego zapłatę wynosi 3 lata. Tak wynika z ostatnich zmian w przepisach Kodeksu cywilnego z dnia 9 lipca 2018 r. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Jeśli więc wynajmujący nie zapłacił opłaty za lokal należnej za czerwiec 2019 r. – należność ta przedawnia się z dniem 31 grudnia 2022 r. Nie ma więc co zwlekać ze złożeniem pozwu i odkładać to na później lub na moment, w którym zaległości będą większe. Czas działa na niekorzyść właściciela.

Sądowy nakaz zapłaty wydawany jest w postępowaniu zwykłym lub:

  • nakazowym – dotyczy tylko roszczeń pieniężnych, a sprawa rozpatrywana jest bez udziału stron,
  • upominawczym – dotyczy roszczeń pieniężnych oraz świadczenia innych rzeczy zamiennych,
  • uproszczeniowym – prowadzone jest w sytuacji, gdy roszczenie wynika z umowy najmu, rękojmi lub zapłaty czynszu, odbywa się w sądzie z udziałem obu stron.

Komornik i windykacja karna

Po sprawie sądowej pozostaje już tylko windykacja komornicza lub karna. Mając wyrok w ręku, właściciel może udać się do kancelarii komorniczej. Tam komornik po przeanalizowaniu sprawy podejmie próbę odzyskania należnych pieniędzy z różnych źródeł. Jeśli na koncie najemcy nie będzie środków (lub w ogóle go nie posiada), wówczas zgodnie z prawem można zająć jego rzeczy ruchome. Spienięża się je następnie w wyniku licytacji i pokrywa straty finansowe.

Zarządzanie najmem – sposób na terminowe płatności

W jaki jeszcze inny sposób możliwa jest skuteczna windykacja najemcy? Rozwiązaniem problemów z płaceniem za czynsz w ustalonym terminie może być scedowanie tych obowiązków na firmę, która specjalizuje się w zarządzaniu najmem mieszkań lub apartamentów. Na czym ono polega? To inaczej przejęcie od właściciela nieruchomości wszelkich zadań, które wiążą się przygotowaniem oraz obsługą najmu. W zakresie takiej współpracy firma dopilnowuje, aby lokatorzy regularnie wpłacali należności. Sprawdzi się to zwłaszcza wtedy, gdy zgodnie z zawartą umową najemca samodzielnie ma dokonywać płatności za media i opłaty dodatkowe. Wówczas np. na podstawie przesyłanych na maila skanów comiesięcznych dowodów wpłaty można będzie kontrolować czy wywiązuje się ze swoich obowiązków.

Weryfikacja najemców, czyli jak zminimalizować ryzyko dłużników

Aby maksymalnie zminimalizować ryzyko trafienia na permanentnych dłużników, przed podpisaniem umowy wynajmu warto ich zweryfikować. Jeśli właściciel nie ma na to czasu, to w ramach zarządzania najmem może zająć się tym specjalistyczna firma. Sprawnie i szybko ustali, jaką historię w tym zakresie ma już potencjalny najemca. Biorąc pod uwagę, jak wielki jest to kłopot dla osoby, która zainwestowała w nieruchomość, takie sprawdzenie często pozwala uniknąć później rozciągniętej w czasie procedury windykacyjnej.

W takim przypadku zarówno właścicielowi, jak i firmie, która oferuje zarządzanie mieszkaniami lub apartamentami, przyświeca wspólny cel. Jest nim jak najwyższy zysk z inwestycji w nieruchomość, a na ten składa się przede wszystkim właśnie regularne płacenie przez najemcę czynszu.