Sie 12

Jak ustalić wysokość czynszu najmu?

Podstawowym obowiązkiem najemcy mieszkania jest regularne opłacanie czynszu w określonej, umówionej wcześniej wysokości. Jego wartość jest istotna zwłaszcza w przypadku, gdy właściciel chce osiągnąć dodatkowy przychód albo pasywny dochód. W jaki sposób ustalić wysokość czynszu najmu? Podpowiadamy w poniższym artykule.

Zarządzanie najmem w zakresie wysokości czynszu

Kwota za korzystanie z danego lokalu może być określana na różne sposoby. To, jak ustalić wysokość czynszu najmu, zależy przede wszystkim od rodzaju wynajmowanego lokum oraz jego właściciela.

Zwykle kwota jest potwierdzana w umowie najmu i stanowi wynik uzgodnień między najemcą a wynajmującym, czyli zwykle właścicielem będącym zarazem osobą zarządzającą apartamentem czy mieszkaniem. Obie strony mają w tym przypadku swobodę w ustalaniu zarówno wysokości, jak też terminu płatności za najem. Omawiany sposób określa się mianem czynszu rynkowego.

Zarządzanie mieszkaniami należącymi do publicznych zasobów lokalowych

Inaczej natomiast określana jest kwota czynszu publicznych zasobów lokalowych. Należą do nich lokale należące do gmin, jednostek samorządu terytorialnego, a także Skarbu Państwa oraz samorządowych lub państwowych osób prawnych. Podmiot zarządzający mieszkaniami precyzuje wysokość czynszu za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej wynajmowanych pomieszczeń. Aby ustalić wysokość czynszu najmu, właściciel powinien wziąć pod uwagę czynniki, które podwyższają, ale również obniżają wartość użytkową danego lokum, czyli przede wszystkim:

  • położenie lokalu,
  • jego wyposażenie w sprzęt techniczny,
  • stan instalacji,
  • i ogólny stan obiektu.

W mieszkaniach, które należą do gminy, czynsz ustanawiany jest przez organ wykonawczy, czyli wójta, burmistrza albo prezydenta miasta – zgodnie z zasadami polityki czynszowej. Z kolei w lokalach, które należą do powiatu albo województwa, kwota jest ustalana przez zarządy jednostek samorządu terytorialnego, również na podstawie obowiązującej uchwały rad powiatu lub sejmików województw.

Co istotne, najemcy lokali należących do publicznych zasobów lokalowych, mogą zwrócić się z wnioskiem o udzielenie obniżki czynszu, a podmioty zarządzające najmem mieszkań mogą takowej obniżki udzielić. Sytuacja ta dotyczy osób o niskich dochodach. Obniżki są udzielane na okres 12 miesięcy, jednakże jeśli sytuacja życiowa i finansowa najemcy nie poprawiła się, właściciel lokalu może udzielić obniżki na kolejny taki sam okres.

W towarzystwach budownictwa społecznego, czyli tzw. TBS-ach, stawkę ustalają organy zarządzające mieszkaniami, czyli walne zgromadzenie lub zgromadzenie wspólników. Czynsz za najem jest ustanawiany w takiej wysokości, aby zebrane kwoty pokrywały koszty remontów obiektów, ich eksploatacji, a także spłatę kredytów zaciągniętych na ich budowę. Stawka za metr kwadratowy nie powinna przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Czynniki wpływające na wysokość czynszu

Kwota czynszu zależy od wielu czynników. Ich właściwe zaprezentowanie np. w ogłoszeniu sprawia, że dane lokum może stać się bardzo atrakcyjne dla potencjalnego najemcy, a zarazem bardziej wartościowe dla wynajmującego (zarządzający najmem może żądać wyższej stawki). Do wspomnianych czynników należą przede wszystkim:

  • lokalizacja budynku,
  • położenie mieszkania w obiekcie,
  • stan techniczny bloku i samego lokalu,
  • a także jego wyposażenie.

Istotny również jest czas wynajęcia. Jest to widoczne szczególnie w największych miastach, w których działają uczelnie wyższe. Wrzesień lub październik to miesiące, w których trakcie mnóstwo studentów wprowadza się do miast i poszukuje mieszkania. Jest to więc bardzo atrakcyjny okres dla wynajmujących i podmiotów zajmujących się zarządzaniem mieszkaniami, często korzystających ze zwiększonego popytu i podwyższających stawki.

Z kolei najgorsze miesiące do szukania najemcy to statystycznie maj i czerwiec. W czasie tym studenci kończą bowiem naukę i często wypowiadają lokale, wracając na wakacje do domów rodzinnych czy też wyjeżdżając do pracy za granicę.

Jak zwiększyć wysokość czynszu najmu?

Zarządca najmem lub właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając odpowiednio wcześniej (tzn. na koniec miesiąca kalendarzowego) jego dotychczasową wysokość. Ma przy tym obowiązek zachować termin wypowiedzenia wynoszący minimum 3 miesiące. Co istotne, w przypadku lokali wchodzących w skład zasobów publicznych, podwyżka nie może być dokonywana częściej niż co pół roku. Wysokość podwyżki nie musi być uzasadniania przez właściciela czy osobę zarządzającą mieszkaniem albo apartamentem, jeśli stawka za metr kwadratowy w jej wyniku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Nie znaczy to jednak, że podwyżka nie może być większa. Jak najbardziej kwota podwyżki może być wyższa, kiedy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu lub też innych opłat mieszkaniowych, które pozwalałyby na pokrycie kosztów utrzymania lokalu oraz zwrotu zainwestowanego kapitału i zysku.