Jak zabezpieczyć mieszkanie przed najmem?

Choć rynek wynajmu nieruchomości ma się w Polsce naprawdę dobrze, to jednak często pojawiają się problemy ze znalezieniem chętnego na skorzystanie z oferty. W takich sytuacjach nierzadko pojawia się irytacja, która skutkuje tym, że właściciel nieruchomości godzi się podpisać umowę z pierwszą osobą, jaka się do niego zgłosi. Brak weryfikacji najemcy to spory błąd, ale pośpiech generuje również inne problemy. Wiele osób nie wie, jak zabezpieczyć mieszkanie przed najmem, aby w razie problemów mieć podstawy do egzekwowania swoich praw. Dzisiaj podpowiemy więc, o czym nie wolno zapominać podczas poszukiwania nowego lokatora.

Jak zabezpieczyć mieszkanie przed najmem? Umowa przede wszystkim

Sprawą najważniejszą jest w tym przypadku podpisanie umowy z przyszłym lokatorem. W grę absolutnie nie wchodzi ustne omawianie warunków. Nie może to być również najprostszy dokument pobrany z Internetu, a takich nic niewartych wzorów niestety nie brakuje. Co w takim razie powinno się w nim znajdować?

Celem każdej umowy jest zabezpieczenie interesów obu jej stron. Dzięki niej zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni czuć się bezpiecznie. Przede wszystkim trzeba tam nakreślić wszystkie prawa i obowiązki poszczególnych osób. Dotyczy to na przykład kwestii związanych z ewentualnymi uszkodzeniami lokalu i jego wyposażenia wynikającymi ze zwykłego zużycia. Czy jeśli drzwi się zepsują, to ich wymianę sfinansuje właściciel nieruchomości, czy może lokator? Unormowanie takich kwestii jest bardzo istotne. W późniejszym czasie nie ma wątpliwości co do tego, kto za co jest odpowiedzialny.

Skuteczne zabezpieczenie mieszkania przy najmie to również dokładne określenie w umowie, kto ponosi odpowiedzialność za poszczególne opłaty. Chodzi tutaj przede wszystkim o regulowanie rachunków związanych z mediami oraz z wywozem śmieci. Często w lokalu jest już dostęp do Internetu i telewizja kablowa lub satelitarna. Kwestie te również należy ująć w dokumencie. Warto od razu uregulować sprawy samych płatności – czy lokator ma przekazywać pieniądze właścicielowi (na przykład przelewem na rachunek bankowy), czy może sam ma wszystko opłacać.

Oczywiście nie może tam zabraknąć informacji o kaucji, jeśli jest pobierana. Należy wpisać kwotę i dodatkowo poprosić przyszłego lokatora o pisemne potwierdzenie w umowie, że pieniądze zostały przekazane.

Pobranie kaucji jest w zasadzie konieczne

Choć właściciel nieruchomości nie ma obowiązku żądania wpłaty kaucji od przyszłego lokatora, to jednak zdecydowanie warto to zrobić. Pieniądze te są zabezpieczeniem na poczet ewentualnych szkód lub unikania płacenia zobowiązań. Oczywiście trzeba podejść do tej sprawy odpowiedzialnie. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby pozyskane w ten sposób środki na przykład zainwestować, ale kiedy lokator zdecyduje się nie przedłużać umowy, właściciel ma obowiązek je oddać (maksymalnie w terminie 30 dni).

Warto pamiętać, że przepisy normują w pewnym sensie kwestie wysokości kaucji. Nie może być ona wyższa niż 12-krotność umówionego czynszu. Oczywiście pod uwagę nie bierze się opłat do spółdzielni mieszkaniowej, a jedynie kwotę stanowiącą dochód właściciela nieruchomości. Trzeba liczyć się z tym, że może to zniechęcić wiele osób, ale z drugiej strony wyeliminuje też najemców nieuczciwych. Takie osoby najczęściej szukają okazji na zameldowanie się w lokalu bez konieczności wpłacania takiego zabezpieczenia.

Zabezpieczając mieszkanie przy najmie, należy opisać jego stan

Jedną z bardzo często pomijanych kwestii jest tzw. protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien być on dołączony do każdej umowy najmu, aby uchronić obie strony przed ewentualnymi nieporozumieniami. W dokumencie tym bardzo dokładnie opisuje się stan mieszkania tuż przed zameldowaniem nowego lokatora. Wyszczególnia się w nim nie tylko całe wyposażenie, ale także jego aktualny stan. Jeśli mieszkanie lub elementy znajdujące się w jego wnętrzu są w jakiś sposób uszkodzone, należy to wszystko opisać. Przydają się nawet dodatkowe zdjęcia.

Protokół powinny zaakceptować i podpisać obie strony. Następnie załącza się go do samej umowy. W momencie zdawania nieruchomości stanowi on podstawę do tego, aby ewentualne szkody powstałe w okresie najmu wyegzekwować z pobranej wcześniej kaucji.

Czy weryfikacja lokatora jest możliwa?

Niestety na chwilę obecną nie istnieją żadne bazy danych, w których umieszcza się nierzetelnych najemców. Na zachodzie naszego kontynentu takie wykazy istnieją już od dłuższego czasu i są regularnie uaktualniane. Czy można w takim razie zabezpieczyć mieszkanie przed najmem poprzez jakąś weryfikację?

Częściowo jest to możliwe, ale tylko pod warunkiem, że przyszły lokator udostępni swój numer PESEL i podstawowe dane osobowe. Informacje te wystarczą do tego, aby sprawdzić jego historię w KRD, czyli w Krajowym Rejestrze Dłużników. Wgląd do niego ma każdy, a uzyskanie dostępu nie jest kosztowne. Jeśli osoba widnieje w tym spisie, to może oznaczać, że ma problemy finansowe i udostępnienie jej lokalu może wiązać się z pewnym ryzykiem.