Sie 09

Jaka wysokość kaucji przy wynajmie?

Dla wielu osób opłata ta jest całkowicie niezrozumiała i bezzasadna. Bardzo często staje się ona przyczyną rezygnacji z podpisania umowy. Tymczasem pobranie od lokatorów kaucji, stanowi jedną z żelaznych zasad rozsądnie prowadzonego procesu, jakim jest zarządzanie najmem. Czynność ta spełnia kilka ważnych funkcji i na różnych polach zabezpiecza właściciela nieruchomości. Jaka wysokość kaucji przy wynajmie? Zapewne nieraz się zastanawiałeś nad tą kwestią.

Żeby ustalić optymalną wysokość depozytu, należy dobrze zrozumieć, na czym on polega. Warto przeanalizować także kilka istotnych aspektów, które powinny wpływać na Twoją decyzję dotyczącą ustalenia kwoty. Sprawdź, jak obliczyć właściwą wartość tej opłaty.

Czym jest kaucja?

Mogłoby się wydawać, że jest to doskonale zrozumiała instytucja. Tymczasem wśród wielu najemców pojawiają się wątpliwości zarówno co do zasadności uiszczania tej kwoty, jak i błędne interpretacje jej przeznaczenia. Mimo tego, osoba zarządzająca mieszkaniami nie powinna rezygnować z jej wprowadzania. Jest to swoisty depozyt, pewna suma pieniężna, która przekazywana jest na ręce wynajmującego, jako zabezpieczenie jego interesów. Idea tej opłaty sprowadza się do wyposażenia właściciela lokalu w środki, które posłużą do naprawy uszkodzeń powstałych z winy osób zajmujących obiekt.

W przypadku wygaśnięcia umowy i oddania mieszkania oraz jego wyposażenia w stanie nienaruszonym wpłacona kaucja podlega zwrotowi. Duża część najemców utożsamia tę opłatę z czynszem za ostatni miesiąc. Absolutnie jednak tak nie jest.

Jakie funkcje spełnia ta opłata?

Najważniejszą rolą kaucji jest oczywiście zabezpieczenie podmiotu, który udostępnia powierzchnię mieszkalną. Może zdarzyć się tak, że lokatorzy dokonają szkód. Dotyczy to zarówno ścian, podłogi, sufitu, jak i całego wyposażenia mieszkania jak np. sprzęt agd, rtv, meble itp. W takiej sytuacji właściciel zyskuje pewien komfort. Wiąże się on z faktem, że dysponuje pełną kwotą, którą może natychmiast wykorzystać do naprawienia usterek. Nie zachodzi wtedy konieczność ściągania należności od winowajców, co zazwyczaj nie należy ani do łatwych, ani do przyjemnych czynności. Doświadczenie pokazuje, że nierzadko należy tego dokonywać w sądzie.

Kaucja chroni przed takimi sytuacjami. Drugą jej ważną funkcją jest odstraszenie nieodpowiedzialnych klientów oraz takich, których nie stać na wynajęcie Twojego mieszkania. Jeżeli ktoś nie dysponuje żądaną przez Ciebie ilością pieniędzy, którą należy złożyć w formie depozytu, zachodzi duże ryzyko, że może mieć również trudności z regularnym płaceniem należności za udostępnioną nieruchomość. Zdecydowanie nie chcesz podpisać umowy z takimi osobami, zatem nie rezygnuj z ustalenia tej opłaty i  uchroń się przed niewypłacalnymi najemcami.

Jak ustalić wartość?

Najtrudniej jest oszacować jaka wysokość kaucji przy wynajmie będzie odpowiednia. Rynek zdominowany jest przez przeświadczenie, że maksymalna jej wartość powinna wynosić tyle, ile miesięczny koszt najmu. Takie rozwiązanie jest korzystne jedynie dla lokatorów, ale nie dla Ciebie. Przy obliczaniu kwoty należy wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników.

Ważne, żebyś miał świadomość, że zarządzanie mieszkaniami, to co innego niż dysponowanie apartamentami. Na początku weź pod uwagę standard nieruchomości. W przypadku tych pierwszych kwota kaucji powinna być znacznie niższa. Pamiętaj z kolei, że lokale luksusowe mogą być objęte wyższą kaucją, gdyż znajdują się w kręgu zainteresowań osób bardziej zamożnych.

Przeanalizuj jakość sprzętów, które znajdują się w obiekcie. Jeżeli zostawiasz najemcom bardzo dobre wyposażenie (np. telewizor, system stereo, kino domowe itp.), możesz znacznie zwiększyć wysokość opłaty. Będzie to naturalnym posunięciem. Im lepszy produkt, tym wyższy koszt jego naprawy. Z kolei żaden lokator nie zechce zapłacić większej kaucji, jeżeli do jego dyspozycji oddasz mu stare rupiecie.

Musisz mieć jednak na uwadze, że imponujące wyposażenie mieszkania tłumaczy podniesienie opłaty, jednak jeśli przesadzisz, nie znajdziesz chętnych. I nie chodzi tu o brak zgody na taką kwotę, tylko zwykłe możliwości najemców. Reguła złotego środka wydaje się zatem najodpowiedniejsza.

Wielu specjalistów, którzy zarządzanie najmem wykonują zawodowo, doradzają, by wysokość opłaty ustalić na trzykrotność miesięcznych opłat. To na pewno korzystne posunięcie dla Ciebie, ale szanse znalezienia lokatorów, którzy zaakceptują takie warunki, są małe. Możesz spróbować tej zasady, jeżeli rozporządzasz apartamentami. W przypadku mieszkań jest to raczej zbyt wysoka kaucja.

Wydaje się, że całkiem rozsądnym posunięciem jest ustalenie kosztów na poziomie 150% miesięcznych należności. Dla osób wynajmujących nie powinna to być wygórowana kwota, a dla Ciebie będzie to całkiem realne zabezpieczenie.

Podsumowanie

Udostępniając swoją nieruchomość obcym osobom, powinieneś zabezpieczyć się finansowo. Zniszczenie mienia i miganie się od odpowiedzialności finansowej to standardowe problemy, z jakimi spotykają się wynajmujący. Pobierając kaucję, będziesz dysponował przynajmniej częścią środków, które pokryją wyrządzone przez lokatorów szkody. Ustalając odpowiednią wysokość kaucji przy najmie, weź pod uwagę standard lokalu, możliwości Twoich klientów, jakość pozostawionego wyposażenia. Pamiętaj, że inaczej wygląda zarządzanie apartamentami, a odmiennie zwykłymi mieszkaniami. W tym pierwszym przypadku możesz żądać większej kwoty.