Sie 12

Kto płaci za usterki podczas najmu?

Cieknący kran, zepsuta pralka, zatkany odpływ zlewozmywaka lub zmywarki – te i podobne usterki zdarzają się często i zwykle wystarczy jedna wizyta specjalisty, aby im zaradzić. Większy kłopot pojawia się w przypadku mieszkań wynajmowanych. Kto bowiem płaci za usterki podczas najmu – najemca czy wynajmujący mieszkanie? Dowiesz się tego z naszego artykułu.

Zarządzanie najmem określone w umowie

Należy podkreślić, że w kwestii dotyczącej zarządzania mieszkaniem i obowiązkami wynikającymi z jego utrzymania w czasie najmu, nadrzędne znaczenie mają ustalenia wynikające z umowy. Zarówno jedna, jak i druga strona nie są bezwzględnie związane obowiązującymi przepisami prawnymi. Dlatego też podział obowiązków oraz to, kto płaci za usterki podczas najmu, można określić w umowie niemal w dowolny sposób. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, kiedy wynajmujący mieszka daleko od danego lokalu. Często zdarza się, że najemca w zamian np. za niższy czynsz, przejmuje na siebie większe niż standardowe obowiązki. Jest to korzystne rozwiązanie zwłaszcza wówczas, gdy w lokalu zamontowane są nietypowe rozwiązania czy instalacje, a wynajmujący chce mieć większą kontrolę nad ich naprawami i konserwacją.

Jeżeli natomiast strony w umowie najmu nie poczyniły odpowiednich ustaleń dotyczących zarządzania mieszkaniem czy apartamentem, to wtedy zaczynają obowiązywać przepisy wynikające z artykułów 6a-6f Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zarządzenie mieszkaniami a obowiązki najemcy

Jakie więc obowiązki wynikające ze wspomnianej wyżej ustawy ma najemca? Przede wszystkim jest on zobowiązany do utrzymywania wynajmowanego przez siebie lokalu we właściwym stanie higieniczno-sanitarnym oraz technicznym. Oznacza to, że nie powinien używać lub przechowywać przedmiotów i produktów mogących powodować zagrożenia sanitarne lub też inne, które stanowią niebezpieczeństwo dla konstrukcji całego obiektu. Ponadto ma obowiązek również stale dbać i chronić przed dewastacją albo uszkodzeniem części budynku, które przeznaczone są do użytku wspólnego, takie jak:

  • winda,
  • korytarze,
  • klatki schodowe,
  • zsypy,
  • czy otoczenie balkonu.

Prawo stanowi również, że ma on obowiązek dokonywać konserwacji i ewentualnych napraw posadzek, podłóg, wykładzin, a także płytek (kafli), drzwi i okien. Powierzchnie te powinny więc być czyszczone we właściwy sposób i z odpowiednią częstotliwością. Ma on również obowiązek wykonywać naprawy i konserwację innych elementów wyposażenia lokum, w tym przede wszystkim prac związanych z tapetowaniem, malowaniem ścian, drzwi i okien czy też naprawą uszkodzonych tynków. Co istotne, po zakończeniu okresu najmu i przed wyprowadzką, najemca jest również zobowiązany odnowić mieszkanie, czyli je odmalować.

Ponadto, obowiązkiem najemcy w zakresie zarządzaniem mieszkaniem czy apartamentem, jest również odpowiednia konserwacja i naprawa, a gdy to konieczne, także wymiana:

  • kuchenki,
  • mebli,
  • trzonów kuchennych,
  • wanien,
  • podgrzewaczy wody,
  • zlewozmywaków i innych urządzeń sanitarnych.

Jego zadaniem jest też regularna kontrola właściwego funkcjonowania bezpieczników oraz naprawa oberwanych włączników czy gniazdek. Powinien więc utrzymywać w dobrym stanie i ewentualnie naprawiać zabezpieczenia i osprzęt instalacji elektrycznej, z wyłączeniem osprzętu anteny zbiorczej i wymiany przewodów umieszczonych w ścianie.

Również w kwestii instalacji centralnego ogrzewania, najemca zobowiązany jest do konserwacji i napraw pieców akumulacyjnych i węglowych oraz etażowego CO. Ponadto winien on dbać o drożność oraz właściwe działanie systemu odprowadzania ścieków z urządzeń AGD (np. pralki) i umywalki. W przypadku takiej potrzeby powinien także dokonywać niezbędnych napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie we właściwym funkcjonowaniu samego pionu należy już do wynajmującego i do zarządcy obiektu, czyli np. spółdzielni zajmującej się zbiorczym zarządzaniem apartamentami i mieszkaniami.

Zarządzanie najmem i obowiązki wynajmującego

Jeśli chodzi natomiast o obowiązki właściciela, to są one określone w ustawie dosyć ogólnie. Na ogół jego zadaniem jest wykonywanie tych zadań, które… nie są obowiązkiem najemcy. Po stronie wynajmującego jest więc zapewnienie sprawnego funkcjonowania urządzeń i instalacji związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z energii elektrycznej, ciepła, wody, paliw ciekłych i gazowych, windy czy też innych sprzętów stanowiących wyposażenie budynku i lokalu, które określone zostały odrębnymi przepisami. Dodatkowo konieczne jest utrzymanie w należytym porządku oraz naprawa pomieszczeń i urządzeń do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Powinien również dokonywać niezbędnych wymian drzwi i okien, posadzek, podłóg, wykładzin podłogowych oraz tynków. Po jego stronie jest też wymiana lub naprawa pionów wewnętrznych instalacji ciepłej wody, gazowej i wodociągowej (jednakże bez wyposażenia i armatury), jak również instalacji elektrycznej, kanalizacyjnej, CO z grzejnikami i anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu).

Kto płaci za usterki podczas najmu mieszkania?

Kto więc płaci za usterki i awarie podczas wynajmu lokalu? Podsumowując powyższe informacje, można przyjąć, że generalna zasada dotycząca zarządzania najmem oraz obowiązków najemcy i wynajmującego opiera się na tym, że to, co „wystaje ze ścian” utrzymuje najemca, z kolei to, co jest zainstalowane w ścianach – wynajmujący, chyba że w umowie najmu określono inaczej.