Strategie inwestowania

Cash flow, czy wzrost wartości? Małe, czy duże? Jaką strategię wybrać?

Strategia inwestowania to 80% sukcesu każdego inwestora. Przed rozpoczęciem kupowania mieszkań warto zadbać o zdefiniowanie modelu biznesowego, a następnie określić swoją strategię inwestycyjną. Przeczytaj poniżej czym różnią się poszczególne strategie inwestowania:

Model biznesowy

Każdy biznes zaczyna się od określenia na czym zarabiamy. W mieszkaniach na wynajem są dwie zasadnicze opcje:

null

Kupowanie mieszkań w celu uzyskiwania stałych dochodów z wynajmu to nasz ulubiony model inwestowania. Dzięki skutecznemu zarządzaniu najmem jest ona bardzo bezpieczna i pasywna. Dzięki długofalowemu budowaniu portfela mieszkań możemy budować nasze bezpieczeństwo i wolność finansową. Typowe, regularne zwrot z wynajmu osiągane z Mzuri to 5-8% rocznie! Jednocześnie jeśli utrzymujemy mieszkanie w portfelu, to przestaje nas interesować, czy jego wartość rośnie lub maleje w czasie

null

Kupowanie mieszkań w celu wzrostu wartości jest drugim częstym modelem biznesowym. Część inwestorów nabywa mieszkania w celu odsprzedania ich w przyszłości po wyższych cenach (choć mogą stracić, jeśli ceny spadną), czy też kupują tanie okazje w celu szybkiej odsprzedaż z zyskiem (tzw. flipping). Jednakże te rozwiązania nie są ani długofalowe, ani pasywne, ponieważ dla dalszego zarabiania i tak trzeba ponownie inwestować w mieszkania

Strategia miasta

Jedną z kluczowych decyzji do podjęcia jest miasto, w którym będziemy inwestować – od tego czy będzie to stolica, czy  też mała miejscowość, zależy konieczny budżet inwestycyjny, osiągalny zwrot i potencjalna łatwość wynajmu:

null

Największe miasta, takie jak Warszawa, ale też Kraków, Wrocław, Trójmiasto oraz Poznań, cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów. Dzięki licznym przyjezdnym, uczelniom oraz firmom, relatywnie łatwo w nich o wynajęcie mieszkania. Jednakże ze względu na duży popyt na mieszkania ceny są wysokie (inwestycja w kawalerkę to minimum 200.000 złotych), co powoduje niskie stopy zwrotu (5-6%)

null

Alternatywą do największych miasta są dynamiczne stolice aglomeracji takie jak Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz czy Toruń. W każdym z tych miast rynek najmu jest bardzo aktywny, istnieją uczelnie oraz otwierają się nowe ośrodki biznesowe. Mimo to ceny mieszkań są niższe (inwestycja w kawalerkę to około 150.000 złotych), a ceny najmu zbliżone do większych miast. Dzięki temu stopy zwrotu są bardziej atrakcyjne (6-7%)

null

Najmniejsze miasta, często satelitarne do aglomeracji, stanowią ciekawą alternatywę inwestycyjną. Miejscowości takie jak np. Częstochowa, Radom, czy też Bytom, są mniej popularne wśród inwestorów, dzięki czemu ceny zakupu mieszkań są niskie (inwestycja w kawalerkę to czasem mniej niż 100.000 złotych). Dzięki temu, mimo, że ceny najmu są niższe niż w większych miastach, a o najemcę trudniej, stopy zwrotu są najwyższe (7-8%)

Strategia lokalizacji

Większość początkujących inwestorów wierzy w slogan „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”, poszukując mieszkań tylko w centrum miast. Zobacz czy tak jest to jedyna strategia:

null

Centralne lokalizacje cieszą się dość dużym popytem na wynajem, ale też najwyższymi cenami zakupu. Jednak czynsze nie zawsze idą w parze za prestiżem miejsc - z tego względu nie zawsze rentowność takiej inwestycji musi być najwyższa!

null

Mieszkania poza centrami miast, ale blisko uczelni i biur lub w popularnych dzielnicach ``sypialniach`` są ciekawą alternatywą dla śródmieścia - ich ceny zakupu są nieco niższe, a czynsze najmu nadal dość wysokie, dzięki temu osiągają dość atrakcyjne rentowności

null

Mieszkania na obrzeżach oraz w dzielnicach z ``problemami`` (tzw. gorsze sąsiedztwo, brzydka zabudowa) są tanie w zakupie - choć czynsze najmu mogą być niższe, a pustostany wysokie, to ich zakup może dawać bardzo wysoką rentowność

Strategia typu mieszkania

Jakie mieszkanie wybrać – kawalerkę, dwa pokoje, a może mini-akademik? Zobacz jakie zalety i wady ma każda z tych strategii:

null

Kawalerki są najbardziej elastycznym dla inwestora mieszkaniem, ponieważ można je wynajmować różnym najemcom. Skutkuje to niskimi pustostanami i wysokimi zwrotami z inwestycji (często 6% i więcej). Jednocześnie dzięki niewielkiemu metrażowi można je nabyć przy niewielkich kwotach, zaczynających się od 100.000 zł w najmniejszych miastach

null

Mieszkania dwupokojowe, choć popularne wśród ``konsumentów`` mieszkań, nie dają aż takiej elastyczności wynajmu jak kawalerki ze względu na wyższy czynsz dla najemcy. Skutkuje to potencjalnie nieco wyższymi pustostanami. Ze względu na większy metraż są też droższe od kawalerek (ceny zaczynają się typowo od 150.000 złotych), skutkując niższymi zwrotami (zaczynają się od 5%). Nie mniej mieszkania dwupokojowe najłatwiej w przyszłości odsprzedać

null

Niektóre duże mieszkania można podzielić na mini-akademik, tworząc wiele pokoi do wynajmu. Strategia ta pozwala na osiągnięcie wyższego zwrotu (7% i więcej) niż wynajmu mieszkania w całości. Minusem wysokie nakładów na zakup i remont (co najmniej 400.000 złotych), a lokalizacja mieszkania musi być bezkompromisowa. Minusem jest też to, że sprzedaż takiego mieszkania będzie ograniczone tylko do innych inwestorów

Strategia typu budynku

Czy po mieszkanie iść prosto do dewelopera, a może kupić w stuletniej kamienicy? Niekoniecznie to co nowe jest najlepsze. Zobacz jakie zalety i wady ma każda z tych strategii:

null

Mieszkania deweloperskie są nowe i łatwe do wykończenia oraz popularne wśród najemców. Jednakże trudno znaleźć tanie mieszkanie deweloperskie o niewielkim metrażu i cenie. Nie można też korzystać w nich z korzyści podatkowych. W efekcie mieszkania deweloperskie mają z reguły niskie zwroty z inwestycji

null

Mieszkania w starszych blokach, szczególnie z wielkiej płyty, są często dobrze zlokalizowane i popularne wśród najemców. Można je kupić w znacznie korzystniejszych cenach niż mieszkania deweloperskie, zwłaszcza, że można znaleźć mieszkania w metrażach poniżej 25 metrów. W efekcie zwrotu z najmu takich mieszkań są wyższe niż mieszkań deweloperskich. Jednakże w takich mieszkaniach często trzeba przeprowadzić remont generalny

null

Mieszkania w kamienicach często oferują bardzo wysokie stopy zwrotu. Z reguły są one doskonale zlokalizowane, mają klimatyczny wygląd, a mieszkania można nabyć w bardzo korzystnych cenach. Jednakże skala kosztów remontu takich mieszkań jest często bardzo wysoka. Może też występować konieczność zastosowania innego niż centralne systemu ogrzewania. Nie mniej są to często atrakcyjne inwestycje

Premium czy economy

Większość początkujących inwestorów uważa, że trzeba inwestować w „złote klamki” – urządzając mieszkanie takim, w jakim sami by chcieli mieszkać, z najlepszymi urządzeniami i materiałami wykończeniowymi. Zobacz czy to najlepsza strategia:

null

Wiele osób realizując pierwszą inwestycję chce zrobić mieszkanie w segmencie premium. Prestiżowy budynek, drogie meble i wyposażenie. Niestety nakłady te często nie są współmierne do tego ile najemcy mogą zapłacić za takie mieszkanie, a chętnych jest mniej. Często okazuje się, że premium oznacza niższy zwrot z najmu

null

Świadomi inwestorzy tworzą mieszkania w segmencie economy, ale bez kompromisów. Zwykły budynek, zwykłe (ale ładne) meble i wyposażenie pozwalają oszczędzić na inwestycji (często dziesiątki tysięcy złotych!), a niższy czynsz dla najemcy zwiększa liczbę potencjalnych klientów i skraca okres pustostanu. Dzięki temu w segmencie economy osiąga się wyższy zwrot z inwestycji

Gotowiec inwestycyjny czy do remontu generalnego

Wiele osób kupuje oczami, a więc preferuje mieszkania gotowe do najmu. Najlepsze okazje zakupowe są natomiast wśród mieszkań do remontu generalnego. Zobacz jakie są zalety obu strategii:

null

Gotowce inwestycyjne, choć są droższe od mieszkań, to stanowią mniejsze ryzyko dla inwestora pod względem finansowym oraz szybciej można rozpocząć wynajem. Można nawet znaleźć mieszkania z podpisaną już umową najmu, ograniczając ryzyko inwestora. Konieczna jest jednak rzetelna i dokładna ocena jakości wykonanego remontu

null

Mieszkania do remontu można kupować znacznie taniej, niż mieszkania świeżo po remoncie (można często oszczędzić wiele tysięcy złotych!). Choć wymagają kilka miesięcy czasu oraz środków na przygotowanie mieszkania do wynajmu, to rentowność inwestycji jest najczęściej wyższa. Kluczem do sukcesu jest dobra ekipa remontowa oraz umiejętność zaplanowania i dopilnowania remontu

Strategia finansowania

Bez własnych pieniędzy lub kredytu ani rusz? Zobacz jak możesz sfinansować swoje inwestycje w mieszkania na wynajem:

null

Zakup za gotówkę jest zdecydowanie najłatwiejszy i najszybszy. Oferując sprzedającemu gotówkę mamy szansę na wynegocjowanie niższej ceny zakupu. Nie jesteśmy też uzależnieni od banku. Ale trzeba posiadać środki w wysokości co najmniej 100.000 złotych

null

Kupno mieszkania na kredyt pozwala na inwestycję bez posiadania całej kwoty, wystarczyć może nawet 20% ceny zakupu. Jednakże trzeba posiadać odpowiednią zdolność kredytową, jak i pamiętać o środkach na remont mieszkania. Wreszcie nie każdy sprzedający będzie czekać na kredyt

null

Do 12 miesięcy od zakupu za gotówkę można ją odzyskać poprzez tzw. refinansowanie. Przy zakupie okazyjnego mieszkania może się okazać, że odzyskamy wówczas nawet 100% nakładów, a mieszkanie spłaci ratę z nawiązką. Podobną opcją jest zrefinansowanie kredytu, jeżeli posiadamy już mieszkanie z kredytem o niskim LTV